Le dernier étage, un marché toujours aussi convoité

Appartement rénové de 99m2, en dernier étage, à vendre sur le boulevard Dubouchage à Nice

C'est le saint graal en ville. Synonymes de calme, de lumière et de vues imprenables, les appartements situés en dernier étage restent des produits d'exception à Nice comme ailleurs sur la Côte d'Azur. Entre rareté, confort visuel et prestige, ce segment de marché attire une clientèle attachée au statut social que confère cette position dominante.

Le luxe par la hauteur

Habiter en dernier étage, c’est avant tout faire le choix de la hauteur : au-dessus du tumulte urbain, loin des nuisances sonores, avec un ensoleillement optimal et souvent une vue dégagée — voire panoramique sur la mer dans les quartiers prisés de la Côte d’Azur. À ces avantages s’ajoutent des caractéristiques recherchées : grandes terrasses plein ciel, accès privatif par ascenseur, volumes atypiques (penthouses, duplex), prestations haut de gamme.

« Les derniers étages avec terrasses sont aujourd’hui considérés comme des biens de prestige à part entière, au même titre que les villas contemporaines », observe un professionnel de l’immobilier niçois.

Tendances : lumière, terrasses, exclusivité

La demande se concentre sur les appartements offrant des terrasses accessibles de plain-pied, de préférence avec vue mer ou dégagement. Les acheteurs recherchent aussi des accès directs par ascenseur privatif, des hauteurs sous plafond, voire des configurations en rooftop ou duplex inversé.

Les programmes neufs intègrent désormais des appartements en attique comme véritables produits d’appel, dotés de grandes surfaces extérieures et de finitions ultra-premium : domotique, menuiseries pleine hauteur, cuisines d’été, pergolas bioclimatiques.

Un marché tendu par la rareté

À Nice, les prix des appartements en dernier étage varient fortement selon les quartiers et les prestations :

• Carré d’Or / Promenade des Anglais : entre 9 000 et 15 000 €/m², avec des pointes à 18 000 €/m² pour des biens avec vue mer et terrasses.

• Cimiez / Mont Boron : autour de 7 200 à 10 500 €/m², avec de fortes valorisations pour les biens avec vue dégagée, accès privatif et terrasse profonde.

• Quartiers résidentiels récents (Fabron, Corniche Fleurie) : entre 6 500 et 9 000 €/m², en fonction de la surface et des services (piscine, stationnements, sécurité).

Règles de copropriété : un usage plus encadré qu’il n’y paraît

Bien que situés au sommet des immeubles, les appartements en dernier étage restent soumis aux règles de copropriété, en particulier pour les usages extérieurs :

• Les terrasses sont généralement privatives mais font partie des parties communes à usage exclusif. Leur aménagement (pergola, jacuzzi, cuisine extérieure) peut nécessiter une autorisation de l’assemblée générale.

• Les toitures-terrasses transformées en jardins suspendus ou en rooftop doivent respecter les règles d’urbanisme local (PLU), notamment en matière de visibilité depuis l’espace public.

• Les accès privatifs par ascenseur doivent être inscrits dans le règlement de copropriété et validés en assemblée.

  
  

L'acheteur devra donc être vigilant sur la nature juridique des extérieurs, l’historique des autorisations, et les servitudes éventuelles.

Un placement patrimonial pérenne

Si les prix au mètre carré sont plus élevés en dernier étage que dans le reste de l’immeuble — souvent entre +15 % et +30 % —, ils traduisent une prime de rareté largement justifiée. Ces biens offrent :

• Une valeur d’usage élevée, difficilement comparable ;

• Une résilience à la baisse sur des marchés tendus ou en correction ;

• Une forte demande locative haut de gamme, notamment en meublé ou en saisonnier.

  
  

Sur la Côte d’Azur, les biens de ce type sont particulièrement recherchés par une clientèle étrangère (Scandinavie, États-Unis, Moyen-Orient) à la recherche de résidences secondaires avec terrasse et vue. Les clients qui quittent une maison individuelle concentrent souvent leur recherche sur un dernier étage leur donnant l'assurance de ne pas avoir de voisin au-dessus de leur tête.

À Nice comme dans les grandes stations balnéaires voisines, les appartements en dernier étage s’imposent comme des produits d’exception, à la fois convoités pour leur confort et recherchés pour leur valeur patrimoniale. Dans un marché immobilier devenu plus sélectif, ils incarnent le luxe discret et durable ; celui de la hauteur, du silence et de la lumière.

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Jean-Christophe DIMINO - 06 16 95 70 83 / jc.dimino@orea-immobilier.com