Un style de vie en première ligne. Sur environ 7km s'étend l'une des plus belles adresses de France. Outre les plages privées, les établissements comme le Negresco, le Palais de la Méditerranée ou le Casino Ruhl, la Promenade des Anglais aligne un nombre considérable d'immeubles et de - rares - petites maisons de caractère. Un marché immobilier de niche qui en fait l’un des plus prestigieux de la Côte d'Azur, attirant principalement une clientèle internationale. Voici une analyse détaillée du micro-marché de ce célèbre bord de mer, avec une attention particulière sur les prix de vente actuels et ceux actés au cours des 12 derniers mois.
Les prix actuels sur la Promenade des Anglais
Les prix des appartements varient fortement en fonction de la localisation spécifique sur la Promenade des Anglais, ainsi que de la vue, de l'étage et de l'état des biens immobiliers.
Secteur entre l'Hôtel Negresco et le Jardin Albert 1er : Dans cette zone très prisée, les prix atteignent des sommets, avec des ventes enregistrées entre 12 000 et 15 000 € par m² pour des biens de qualité moyenne à élevée. Les appartements d'exception, notamment ceux en parfait état et avec une vue imprenable sur la mer, peuvent dépasser 25 000 €/m². Ce secteur demeure un point de référence pour les acheteurs à la recherche d'exclusivité et de prestige.
Zone entre Gambetta et Magnan : Cette partie, bien que toujours très attractive, affiche des prix plus abordables, oscillant entre 6 500 et 8 000 €/m². Ces valeurs sont particulièrement influencées par la tranquillité relative du quartier et une certaine distance par rapport aux zones touristiques les plus fréquentées.
Secteur proche de l'aéroport (Carras) : Plus à l’ouest de la Promenade, près de l'aéroport, les prix chutent considérablement, atteignant des niveaux autour de 4 900 €/m². Bien que la proximité de l’aéroport puisse être un inconvénient pour certains, cela représente une opportunité pour des acheteurs cherchant à investir à moindre coût tout en bénéficiant de l'attrait de la Promenade des Anglais.
Évolution des prix et tendances récentes
Sur les 12 derniers mois, le marché a montré une légère hausse des prix, particulièrement dans les secteurs les plus centraux et prestigieux. La demande reste forte, notamment de la part d'acheteurs étrangers, qui représentent environ 70 % des transactions sur la Promenade des Anglais. Ce phénomène contribue à maintenir des prix élevés, notamment pour les appartements avec vue mer. Certains biens exceptionnels se sont vendus bien au-dessus des prix moyens, renforçant la tendance haussière dans des secteurs comme le Carré d'Or et autour de l'Hôtel Negresco. (source 107 Promenade)
2 pièces 78 m2 en 2ème étage : 780 000€
3 pièces 93 m2 proche Negresco : 1 166 000€
3 pièces 104 m2 Bourgeois étage élevé : 1 390 000€
Perspectives du marché
Pour 2024, la rareté des biens à la vente sur la Promenade des Anglais devrait continuer à soutenir les prix élevés. La plupart des transactions se font par bouche à oreille, avec une offre limitée qui ne permet pas de répondre à la demande. Pour les investisseurs, il reste une opportunité d’acquérir des biens dans des secteurs moins cotés comme Magnan ou Carras, où les prix sont encore abordables, mais avec un potentiel d'appréciation à long terme.
Le marché immobilier sur la Promenade des Anglais est sans conteste l’un des plus dynamiques et prisés de Nice. Les prix varient très fortement selon les zones, et ils demeurent dans une fourchette élevée, soutenus par la demande étrangère et la rareté des biens de prestige. Les investisseurs à la recherche d'une adresse emblématique, avec un potentiel de plus-value, trouveront toujours des opportunités dans cette zone, même si les meilleurs emplacements se négocient à prix d’or.
Pour ceux qui souhaitent vendre ou acheter sur ce secteur, il est conseillé de bien comprendre les spécificités locales et de consulter des experts immobiliers spécialisés afin de saisir les meilleures opportunités du marché.
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