La faillite des finances de l'État se révèle au grand jour. Les masques tombent depuis la dissolution de l'Assemblée Nationale et ses conséquences politiques. Plus personne ne conteste aujourd'hui que la France vit au dessus de ses moyens depuis des décennies. Et qu'il est temps d'assainir la situation au regard des enjeux économiques et sociaux qui sont les nôtres collectivement. L'une des conséquences de cette dérive des comptes publics, c'est aussi la crise du logement. Paradoxalement, les dépenses massives de l'État français ont négligé ce secteur de l'économie ; malgré les aides publiques censées doper le monde du bâtiment, malgré les aides fiscales allouées aux investisseurs locatifs, et les aides aux locataires les plus démunis, la pénurie de logements, partout en France, s'est heurtée au phénomène de la location saisonnière qui a réduit considérablement l'offre de location nue et fait exploser les prix de vente des studios et deux-pièces dans les zones les plus touristiques. En résumé, les français - familles unies ou recomposées, célibataires actifs ou retraités - ont vu leur horizon se réduire en matière de logement.
Ceci étant dit, la pression fiscale risque de se renforcer à l'égard des propriétaires. Que ce soit pour leur résidence principale ou éventuellement leur secondaire ou plus encore dans le cas où ils seraient propriétaires-bailleurs. La suppression de la dite taxe d'habitation - le fait d'armes que l'on doit à Emmanuel Macron - a certes progressivement allégé le portefeuille des français mais elle est en train de revenir comme un boomerang dans le visage de la France. Face à la baisse des dotations de l'État, et le transfert des compétences, le manque à gagner est insoutenable pour les collectivités locales qui envisagent sérieusement le recours à une nouvelle taxe qui viendrait se substituer à celle supprimée par le locataire de l'Élysée...
Parmi les idées qui circulent, d'aucuns plaident pour une taxe d'habitation-bis qui toucherait aussi bien les propriétaires que les locataires, d'autres encore réclameraient une contribution des locataires à l'impôt foncier payé uniquement aujourd'hui par les propriétaires. Entre parenthèse, dans l'immobilier commercial déjà, le "preneur" (locataire) prend à sa charge l'impôt foncier.
La charge du foncier
Les impôts fonciers constituent une charge importante pour les propriétaires en France. Loin de se limiter à une simple redevance, ils influencent également les décisions d’achat et de vente, notamment dans des villes à forte pression immobilière comme Nice. Avec des évolutions récentes dans la fiscalité locale et des hausses significatives observées dans certaines communes, il est crucial de faire le point sur la situation actuelle des taxes foncières en France et dans la région niçoise.
La taxe foncière est prélevée chaque année sur les propriétaires d’immeubles bâtis (habitations, bâtiments commerciaux, etc.) et non bâtis (terrains agricoles, parcelles vides). Composée de deux parts – une part communale et une part départementale – cette taxe permet de financer les services locaux. En 2023, les propriétaires français ont fait face à une augmentation moyenne de 7,1 % des taxes foncières, une des hausses les plus élevées des dernières décennies.
Cette hausse généralisée s’explique par l’inflation et par les besoins de financement accrus des collectivités locales, qui doivent compenser la suppression de la taxe d’habitation. En effet, depuis sa suppression pour les résidences principales, les communes dépendent davantage de la taxe foncière pour équilibrer leurs budgets.
Le cas de Nice
À Nice, la situation est marquée par une augmentation des taux de taxation supérieure à la moyenne nationale. En 2024, la ville a appliqué une majoration spectaculaire faisant passer la part communale de la taxe de 29% à 35% soit une hausse de 19%. Je vous épargne les chiffres après la virgule. Il faut dire que Nice a mis le paquet sur les investissements et autres grands travaux pour redessiner l'aménagement urbanistique de la première destination touristique après Paris.
Il en résulte que les propriétaires de Nice sont parmi les plus taxés de la région PACA. Les biens situés sur la Promenade des Anglais ou dans des quartiers comme Cimiez ou le Carré d’Or ressentent fortement ces majorations, qui impactent aussi les investissements locatifs.
Outre la taxe foncière, d’autres prélèvements affectent les propriétaires et investisseurs. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé “flat tax,” et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concernent particulièrement les investisseurs et les propriétaires d’un patrimoine important. De plus, des surtaxes peuvent s’appliquer pour les résidences secondaires situées dans les zones dites « tendues », comme c’est le cas pour certaines parties de Nice. La surtaxe sur les logements vacants, par exemple, vise à inciter les propriétaires à louer leurs biens plutôt que de les garder inoccupés.
Pour les investisseurs immobiliers à Nice, il est donc essentiel de prendre en compte cette fiscalité lors de l’acquisition d’un bien en vue de le louer ou de le revendre. Ces surtaxes et hausses affectent directement le rendement locatif net, une donnée essentielle dans une ville où la demande en logements est forte.
Point de vigilance
Les tendances récentes indiquent que les taxes foncières pourraient continuer à augmenter en raison des besoins budgétaires des collectivités locales. Les réévaluations cadastrales prévues pour les prochaines années risquent également d’accroître les bases imposables et donc les montants dûs par les propriétaires.
À Nice, où le marché immobilier reste dynamique dopé par les acquéreurs étrangers, l’évolution de cette fiscalité sera cruciale pour les projets de développement. Les acheteurs potentiels sont de plus en plus vigilants aux implications fiscales de leur investissement, ce qui pourrait à terme influer sur le prix des biens immobiliers.
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