Quand le marché bascule lentement mais sûrement
Dernière mise à jour : 8 nov. 2022
L'euphorie, c'est bien fini. Choses vues et perspectives dans ce podcast.
C'est bien la fin de l'euphorie. Souvenez-vous, l'an dernier à la même époque et même en 2020, à la sortie du premier confinent ; le marché de l'immobilier avait surperformé partout en France et en particulier là où j'opère - au quotidien - à Nice et sur la côte d'azur. Eh bien, de mon point de vue, une page est en train de se tourner deux ans plus tard. Alors oui, ça n'engage que moi. Oui, d'autres seront peut-être plus optimistes en apparence. Ou moins lucides. Mais quand même, il y a des signes qui ne trompent pas :
le stock disponible est en baisse
les taux sont deux fois et demi plus forts qu'au début de l'année
l'inflation dépasse maintenant les 6% en France, 10% en Europe
L'euphorie finie, du côté des vendeurs et des acquéreurs, on est entré dans une zone de turbulences où l'on se regarde désormais en chiens de faïence. Les délais de vente s'allongent, sauf exception, la marge de négociation habituellement entre 3 et 4%, cette marge peut atteindre 10 à 15%, ça arrive de plus en plus souvent. Enfin, une partie de la clientèle est aux abonnés absents : les profils les plus jeunes, les primo accédants et une grande partie des actifs déjà propriétaires qui hésitent à remettre en vente leur bien actuel faute de stock disponible dans leur budget. Voilà où l'on se trouve aujourd'hui, d'après mon expérience sur le terrain. Et qui explique paradoxalement le maintien des prix à un niveau élevé. Oui parce que dans le même temps - et là je parle de Nice, de Cagnes sur mer, St Laurent, Antibes, bref du littoral - içi la demande reste encore plus forte que l'offre. Une demande tirée par l'attractivité de la Côte d'Azur, provenant de clients franciliens, Parisiens, même si le phénomène commence à s'essouffler faute de biens correspondants à leurs attentes ; très souvent de grands appartements en centre-ville avec terrasse ou grand balcon, produits rares et chers. Donc à part pour ce type de bien, c'est clairement la fin de l'euphorie.
Même les rez-de-jardin dont les prix ont flambé, sont moins recherchés désormais. La quête de la maison individuelle est devenue un parcours du combattant, avec des prix souvent stratosphériques qui excluent une très grande partie des actifs locaux. Même s'ils acceptent de s'éloigner plus loin encore, la question des temps de trajets domicile/travail et puis l'organisation de la vie de famille pèse de plus en plus lourd dans leurs décisions, dans leur budget aussi. La remontée des taux de crédit bien qu'ils restent encore bas objectivement, cette remontée chaque mois qui passe fait perdre aux candidats des milliers d'euros de capacité d'emprunt, des dizaines de milliers parfois. Les taux montent, les prix vont devoir s'adapter.
Dans le sens inverse, des retraités qui tentent de revendre leur maison pour redescendre en ville ont beaucoup de mal à comprendre que leur maison ne trouve pas preneur plus rapidement. Oui mais voilà, l'euphorie n'est plus de mise. Aujourd'hui, les acheteurs sont plus raisonnés, ils doivent calculer chaque poste de leur budget. Par rapport à l'an dernier, évidemment l'inflation est passée par là, le prix des carburants - enfin tout ce qu'on sait - le marché immobilier doit revenir à la raison. Et c'est incompatible avec l'euphorie de ces dernières années ; l'achat impulsif, coup de cœur j'ose le dire, l'achat coup de cœur ne se fait plus aujourd'hui aux mêmes conditions qu'avant. C'est ainsi. Il va falloir composer avec cette nouvelle donne. C'est le rôle d'un intermédiaire : aider un propriétaire à vendre son bien ou accompagner un acquéreur à la recherche d'un bien dans un budget contraint.