Immobilier à Nice en 2026 : délais de vente en hausse et volumes en baisse

Depuis janvier 2025, le marché immobilier niçois connaît une évolution importante : les délais de vente s'allongent tandis que les volumes de transactions diminuent, particulièrement sur les derniers mois.

Après une période de forte tension entre 2019 et 2022, puis un ralentissement lié à la remontée brutale des taux de crédit, Nice entre désormais dans une phase plus équilibrée, mais aussi plus exigeante.

Le marché ne s'est pas arrêté : les biens de qualité continuent de se vendre. En revanche, la période où presque chaque appartement trouvait rapidement acquéreur est terminée.

Les acquéreurs sont aujourd'hui plus prudents, les banques plus sélectives et les vendeurs doivent davantage ajuster leurs attentes.

Une baisse des volumes de ventes depuis les derniers mois

Le principal indicateur du changement de cycle est la contraction du nombre de ventes réalisées.

Après un début d'amélioration observé en 2025 au niveau national, la reprise reste fragile et les volumes demeurent inférieurs aux niveaux des années de forte activité. Les Notaires de France soulignent une reprise progressive mais encore éloignée des sommets atteints avant le retournement du marché.

Sur le marché niçois, les professionnels constatent depuis plusieurs mois :

• moins de compromis signés ;

• davantage de délais entre la mise en vente et l'offre acceptée ;

• une augmentation du nombre de biens restant plusieurs mois sur le marché ;

• un écart plus important entre prix affichés et prix réellement négociés.

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Cette diminution des volumes ne signifie pas nécessairement une chute brutale des prix. Elle traduit surtout un blocage temporaire entre les attentes des vendeurs et la capacité financière des acheteurs.

Pourquoi les délais de vente augmentent-ils ?

1. Les acheteurs ont perdu une partie de leur capacité d'achat

Même après la détente observée sur les taux depuis les pics de 2023-2024, le financement immobilier reste beaucoup plus coûteux qu'avant la remontée des taux.

Pour un même niveau de mensualité, un acquéreur peut aujourd'hui financer un montant inférieur à celui qu'il pouvait envisager quelques années auparavant. Conséquence directe :

• les budgets sont plus contraints ;

• les négociations sont plus fréquentes ;

• les acheteurs arbitrent davantage entre plusieurs biens.

  
  

2. Les vendeurs restent parfois positionnés sur les références du passé

Une partie des vendeurs conserve comme référence les prix élevés observés pendant les années 2021-2022.

Or, le marché actuel fonctionne davantage sur la base des prix réellement actés chez les notaires que sur les prix affichés dans les annonces.

Un appartement présenté 10 à 15 % au-dessus de sa valeur réelle peut désormais rester longtemps sans acquéreur.

Le marché sanctionne plus rapidement :

• les surestimations ;

• les biens nécessitant des travaux importants ;

• les appartements avec défauts structurels ;

• les copropriétés avec charges élevées.

  
  

3. Les acquéreurs prennent davantage leur temps

Le rapport de force s'est donc inversé. Les acheteurs recherchent désormais en priorité:

• une bonne localisation ;

• un prix cohérent ;

• une qualité d'immeuble ;

• un bon DPE ;

• des extérieurs ;

• un financement sécurisé.

  
  

La décision d'achat est moins émotionnelle qu'en période de forte concurrence entre acquéreurs.

Nice : un marché à plusieurs vitesses

L'allongement des délais ne touche pas tous les quartiers de la même manière.

Les secteurs premium résistent

Les biens rares continuent d'attirer une clientèle internationale :

• Carré d'Or ;

• Promenade des Anglais ;

• Mont Boron ;

• Port ;

• Cimiez.

  
  

Un appartement avec vue mer, terrasse, étage élevé ou prestations haut de gamme reste un produit recherché.

Dans ces secteurs, le problème est davantage la rareté de l'offre que l'absence de demande.

Le marché familial demande plus d'ajustement

Les appartements de 80 à 120 m² connaissent davantage de négociations. Les acquéreurs familiaux sont sensibles :

• au prix global ;

• aux travaux ;

• aux charges ;

• au stationnement ;

• à la proximité des écoles.

  
  

Les biens avec travaux sont les plus pénalisés

L'augmentation du coût des rénovations et les contraintes énergétiques renforcent la prudence des acheteurs.

Un appartement nécessitant 100 000 € de travaux ne peut plus être valorisé comme auparavant.

Les conséquences pour les vendeurs

En 2026, une stratégie de vente efficace repose sur trois éléments :

Une estimation réaliste dès le départ

Les premières semaines de commercialisation sont déterminantes.

Un bien correctement positionné attire les visites et crée une dynamique. Un prix trop élevé entraîne souvent :

• peu ou pas de contacts intéressés ;

• une image de bien "déjà refusé par le marché" ;

• une négociation plus importante après plusieurs mois.

  
  

Une présentation irréprochable

Dans un marché plus sélectif, la qualité de présentation devient essentielle :

• photos professionnelles ;

• valorisation des volumes ;

• diagnostic clair ;

• anticipation des objections.

  
  

Une stratégie adaptée au micro-quartier

À Nice, quelques centaines de mètres peuvent modifier considérablement la valeur d'un bien.

L'analyse doit se faire à l'échelle :

• de la rue ;

• de l'immeuble ;

• de l'étage ;

• de l'exposition.

  
  

Perspectives pour les prochains mois

Le marché immobilier niçois devrait rester marqué par une période d'ajustement. Trois scénarios sont ainsi possibles.

• une stabilisation progressive si les taux restent maîtrisés ;

• une reprise des volumes si les conditions de crédit continuent de s'améliorer ;

• une nouvelle phase d'attentisme en cas de remontée des taux.

  
  

La baisse récente des volumes montre néanmoins que les acquéreurs restent prudents et que la confiance n'est pas totalement revenue. Les données nationales montrent une reprise encore mesurée après deux années de contraction, avec des volumes qui restent en retrait par rapport aux périodes les plus actives.

Depuis quasiment deux années consécutives, le marché immobilier niçois a changé de mode de fonctionnement. Le sujet principal n'est pas une baisse généralisée des prix, mais une réduction du nombre de transactions et un allongement des délais de vente.

Le marché récompense désormais les biens réellement attractifs et correctement estimés. En 2026, vendre plus ou moins rapidement à Nice reste possible, mais cela nécessite une approche encore plus professionnelle : connaître les prix de vente négociés et actées, comprendre le micro-marché (quartier), positionner son bien au juste prix dès la mise en commercialisation, sans trop attendre de voir venir.