Le discret marché des hôtels particuliers de Cimiez

Détail d'un hôtel particulier de Cimiez à Nice

Loin de l’agitation du centre-ville, le quartier de Cimiez incarne un art de vivre à part. C’est ici, sur cette colline chargée d’histoire, que se cache l’un des marchés immobiliers les plus confidentiels de la Côte d’Azur : celui des hôtels particuliers.

Un héritage architectural Belle Époque

Noblesse des lignes, élégance des volumes, ferronneries ouvragées et vitraux colorés : les hôtels particuliers de Cimiez témoignent de l’âge d’or niçois, à la fin du XIXe siècle et au début du XXe. À cette époque, l’aristocratie européenne et les familles bourgeoises y font ériger des demeures fastueuses, entre palmiers et pins parasols. Le style Belle Époque y côtoie parfois des influences néoclassiques ou Art déco. Ces résidences souvent centenaires donc, offrent de généreux volumes (entre 200 et 400 m²), des hauteurs sous plafond remarquables, et des jardins intimistes parfois agrémentés de piscines et de jardins verdoyants.

Les artères les plus convoitées

Quelques rues concentrent à elles seules le cœur de ce micro-marché. Le boulevard de Cimiez, historique et majestueux, abrite d’anciens grands hôtels transformées en copropriétés de luxe. La plupart du temps, ce sont des ruelles ou des impasses perpendiculaires aux boulevards de Cimiez ou des Arènes qui séduisent les acheteurs. Plus discrètes, les adresses situées sur Edouard VII, Prince de Galles, Avenues de Normandie ou Provence, concentrent des biens convoités pour leur discrétion et leur cachet architectural.

Des ventes rares, mais révélatrices

De tout temps, le marché immobilier souffre de tensions dans cette gamme : très peu de biens à vendre au même moment, et une clientèle exigeante, à la fois locale et internationale. Les clients étrangers préférant acquérir un bien ne nécessitant pas de gros travaux. Selon les données récentes des notaires (Perval et DVF), les ventes d'hôtels particuliers à Cimiez mais oscillent dans une fourchette large entre 6 500 € et 12 000 €/m² selon l’état général, l’adresse et la vue proposée.

À titre d'exemple, une maison de 245 m² avec piscine, à rénover, est en vente au prix de 2 290 000 €. Située dans une impasse résidentielle, elle offre 3 niveaux habitables, un jardin de plus de 800 m², une piscine et une perspective dégagée jusqu’à la mer.

Autre exemple en cours : une propriété de 271 m² avec jardin paysager et piscine, proposée à 2 100 000 € par une autre agence spécialisée dans les demeures de prestige.

Un marché de niche… pour connaisseurs

Ce segment ultra-localisé s’adresse à une clientèle avertie, souvent en quête d’un bien patrimonial à remettre au goût du jour. Certains y voient une résidence principale familiale, d’autres un pied-à-terre d’exception ou un projet de transformation en chambres d’hôtes ou en bureaux de standing, tels que des cliniques de chirurgie esthétique.

La rareté de l’offre et la qualité du bâti rendent chaque transaction unique. Et si le prix au mètre carré peut sembler élevé comparé à d’autres quartiers de Nice, il se justifie par le caractère architectural et la localisation exceptionnelle de ces biens.

Un luxe discret, loin du bling

À Cimiez, pas de villas tape-à-l’œil. Ici, le luxe est feutré, discret, à l’image de ses hôtels particuliers nichés dans la verdure. Un marché de pénurie, assurément, mais qui continue d’attirer une clientèle de connaisseurs, sensible à l’histoire et à l’authenticité.

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Le podcast Avenue Gustave V spécialisé dans l'immobilier de Nice et de la Côte d'Azur